Los usos de la edificación

Aunque a priori puede ser casi intuitivo el entender los distintos usos de un edificio, resulta ser crucial establecerlos y entenderlos, ya que la redacción de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación en la Edificación (en adelante LOE), basa en parte su ámbito de aplicación, y por tanto el Código Técnico de la Edificación (en adelante CTE) al uso característico establecido que tenga o se destine a la edificación.

DEFINICIÓN DE USOS CARACTERÍSTICOS

Podríamos definir el «uso característico» como el conjunto de actividades que realizan las personas en un edificio o parte de él, permitido por normativa urbanística y que pueda llevarse a cabo sin necesidad de realizar obras de modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica del edificio, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total/parcial que produzcan una variación sustancial de la composición general exterior, la volumetría o el conjunto del sistema estructural.

El uso declarado de las edificaciones (o partes de ella) existentes se describe en la ficha catastral del inmueble, siendo estos posibles usos los descritos en el Real Decreto 1020/1993 de 25 de junio, de normas técnicas de valoración de bienes de naturaleza urbana.

LOE: La LOE define en su artículo 2 los siguientes usos por grupos:

• GRUPO A) Administrativo, sanitario, religioso, residencial en todas sus formas, docente y cultural
• GRUPO B) Aeronáutico, agropecuario, de la energía, de la hidráulica, minero, de telecomunicaciones (referido a la ingeniería de las telecomunicaciones); del transporte terrestre, marítimo, fluvial y aéreo, forestal, industrial, naval, de la ingeniería de saneamiento e higiene, y accesorio a las obras de ingeniería y su explotación.
• GRUPO C) Todas las demás edificaciones cuyos usos no estén expresamente relacionados en los grupos anteriores. El resto.

CTE: ¿Que dice el CTE sobre los usos?

Los usos están definidos en los anejos de los documentos DB SI y DB SU, y no son totalmente coincidentes, por lo que se considera que debería haber una sola relación y definición de usos, debiéndose incluir en el Anejo III de Terminología de la Parte I del CTE.

Debe entenderse el listado de usos del CTE como un desglose del GRUPO A+C de la LOE, y se pueden enumerar como sigue:

• Uso Administrativo: Oficinas, Despachos profesionales, Clínicas veterinarias, Bancos, Academias, etc.
• Uso Aparcamiento: Parkings cubiertos, Garajes en edificios plurifamiliares, etc.
• Uso Comercial: Tiendas de ropa y calzado, Mercados y supermercados, Bazares, Centros comerciales, Peluquerías y centros de estética, Tintorerías, Lavanderías, Joyerías, Papelerías y quioscos, Tiendas de electrónica, Tiendas de vehículos, etc.
• Uso Docente: Guarderías, Colegios, Institutos y Universidades.
• Uso Hospitalario: Hospitales, Centros geriátricos y Clínicas de hospitalización 24 horas.
• Uso Pública Concurrencia: Bares, Restaurantes, Cafeterías, Pubs, Discotecas, Gimnasios, Museos, Teatros, Cines, Estadios y recintos deportivos, Salas de Bingo y Casinos, Iglesias, Estaciones de Tren y autobuses, etc.
• Uso Residencial Público: Hoteles, Moteles, Pensiones, Hostales, Apartamentos turísticos, etc.
• Uso Residencial Vivienda: Viviendas unifamiliares y Bloques de viviendas

CAMBIO DE USO CARACTERÍSTICO

A efectos de la LOE, toda intervención que tenga por objeto el cambio de uso característico del edificio/local tiene consideración de edificación, siéndole de aplicación el CTE íntegramente, con necesidad de Proyecto y Dirección de obras.

Cabe entender que el uso característico de un edificio o establecimiento a efectos, no de todo el CTE, sino de un determinado DB del CTE, es aquel que, por ser el principal o dominante, caracteriza a dicho edificio o establecimiento a efectos de dicho DB.

Conforme a dichas definiciones, un establecimiento que pasa de ser una zapatería a ser una papelería no cambia su uso característico, el cual sigue siendo Comercial. En cambio, una zapatería que pasa a ser un bar cambia su uso característico de Comercial a Pública Concurrencia, teniendo en cuenta para ello la definición del este último contenida en el DB SUA, ya que la contenida en el DB SI fue anulada mediante sentencia del Tribunal Supremo de 4/5/2010 (BOE 30/7/2010). De igual modo, cuando no hay un uso declarado (sin uso) y se pretende establecer un uso (p.e. comercial), existiría un cambio de uso (sin uso -> comercial)

Se adjunta un documento interesante sobre los usos y el ámbito de aplicación del CTE y LOE donde se profundiza en este tema.